Yargıtay’dan Kapalı Balkon ve Teras Uygulamaları Hakkında Önemli Karar: Tapuda Belirtilmezse Kaçak Sayılacak

Yusuf Arslan
4 Haziran 2026

Balıkesir’in Edremit ilçesinde bulunan Altınoluk Mahallesi’nde, 1996 yılında inşa edilen bir siteden üç yıl önce yazlık villa satın alan Mine Y., mülkünün kapısına belediye ekipleri tarafından “yapı tatil zaptı” asılmasının ardından yasal süreç başlattı. İlçe belediyesi, gerçekleştirdiği denetimlerde binaların teras katlarında imara aykırılık tespit ederek, site içerisindeki tüm bağımsız bölüm sahiplerine toplamda 335.000 TL idari para cezası uyguladı. Ayrıca, belediye, söz konusu aykırılıkların bir ay içinde eski haline getirilmemesi durumunda yıkım işlemlerini başlatacağını mülk sahiplerine bildirdi.

Mine Y., uygulanan cezai işlemlerin ardından durumu teknik uzmanlar ve mimarlarla inceleyerek, belediyenin talep ettiği düzenlemelerin yapısal ve teknik açıdan mümkün olmadığını belirledi. Mülkü satın aldığı dönemde yapının mevcut halinin böyle olduğunu vurgulayan Mine Y., imara aykırı olduğu iddia edilen değişikliklerin kendisi tarafından yapılmadığını ifade ederek, idari para cezası ve yıkım kararının iptali için yargıya başvurdu. Konuya ilişkin değerlendirmede bulunan Mine Y.’nin avukatı, cezanın şahsiliği ilkesine dikkat çekerek, “Müvekkilim burayı mevcut haliyle satın almıştır. Yapı, yaklaşık 30 yıl önce aynı belediyenin verdiği ruhsatla inşa edildi ve bu zamana kadar kullanılmıştır. Ortada bir hukuksuzluk olduğu kanaatindeyiz, bu nedenle yürütmenin durdurulması talebiyle iptal davası açmış bulunmaktayız. Vatandaşlar tatil yapmaya giderken böyle bir mağduriyetle karşılaşıyor.” dedi.

YARGITAY’DAN BELİRLEYİCİ KARAR
Mülk satın alırken veya mevcut mülklerde değişiklik yaparken karşılaşılan mimari uyuşmazlıklarda, Yargıtay’ın benzer konularda verdiği kararlar önemli bir yasal çerçeve oluşturuyor. Milyonlarca konut sahibini ilgilendiren dış cephe ve ortak alan değişiklikleriyle ilgili sınırları Yargıtay 18. Hukuk Dairesi belirledi. Apartman ve sitelerde sıkça tercih edilen cam balkon veya teras kapatma gibi uygulamaların, binanın dış cephesinde kalıcı ve sabit değişiklikler yarattığına hükmedildi.

Gerekli Çoğunluk Sağlanmazsa ‘Kaçak Yapı’ Olabilir
Yargıtay’ın emsal niteliğindeki kararına göre, balkonlar ve yapının dış cepheleri Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince bağımsız bölümün iç mekanından ziyade ortak alan olarak değerlendiriliyor. Bu bağlamda, apartman veya sitelerin dış cephesindeki değişiklikler için kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması zorunlu. Kullanılan malzeme (PVC, cam veya alüminyum) ya da yapılan işlemin ruhsata tabi olup olmamasının hukuki sonucu değiştirmediği belirtiliyor. Gerekli onay alınmadan gerçekleştirilen tüm projeye aykırı müdahaleler “kaçak yapı” statüsünde değerlendirilebiliyor ve eski haline getirilmesi zorunluluğu doğabiliyor.

Gayrimenkul uzmanları, ileride idari para cezası, yıkım kararı veya komşular arası hukuki davalarla karşılaşmamak için mülk alırken mevcut yapının projesine uygunluğunu kontrol etmeyi ve ortak alanda yapılacak tadilatlar için yasal çoğunluğun yazılı izninin alınması gerektiğini vurguluyor.

MAĞDUR OLMAK İÇİN GAYRİMENKUL ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Uzmanlar, benzer yasal yaptırımlarla karşılaşmamak için gayrimenkul satın alırken kontrol edilmesi gereken dört kritik adımı şöyle sıralıyor:

1. **Onaylı Mimari Proje:** İlgili belediyenin imar müdürlüğünden mülkün resmi projesi talep edilmeli; teras, balkon ve oda ölçüleri mevcut fiziksel durumla karşılaştırılmalıdır.
2. **Güncel Takip:** Projenin güncel olup olmadığı kontrol edilmelidir.
3. **Kat Malikleri İle İletişim:** Diğer kat maliklerinin görüş ve onayları alınarak, ortak alan düzenlemeleri hakkında fikir birliğine varılmalıdır.
4. **Yasal Danışmanlık:** Gerekli hukuki süreçler hakkında bilgi almak için bir avukattan danışmanlık alınmalıdır.

Bu adımlar, mülk sahiplerinin karşılaşabileceği hukuki sıkıntıları minimize etmek için büyük önem taşımaktadır.